www.estimation.ru
Оценить on-line
Вы можете самостоятельно
рассчитать ориентировочный
диапазон стоимости объекта
недвижимости различного
функционального назначения
в С-Пб и ЛО, а также провести
предварительный
инвестиционный анализ.

Заказать оценку
оn-line
Уважаемые посетители ресурса, на нашем сайте вы можете оставить заявку на проведение оценочных работ.

Недвижимость в Санкт-Петербурге

Средняя cтоимость 1 кв м. жилья

Тип
квартиры

07.03.14

14.03.14

Изм.

1 кв.

103 125

103 396

+0.26%

2 кв.

97 288,2

98 119,6

+0.85%

3 кв.

93 702,1

96 666,2

+0.26%


Средняя cтоимость 1 кв м. ком. нед.
Тип ком.
недвиж.
07.03.14 14.03.14 Изм.

Произв.-
складск.

     
Офисная 111 330 109 714 -1.45%
Торговая 141 516 138 298 -2.27%

Gold sertificate
Untitled Document

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В «ЗОЛОТОМ ТРЕУГОЛЬНИКЕ» САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПО СОСТОЯНИЮ НА ОКТЯБРЬ 2011 ГОДА

Территориально «Золотой треугольник» ограничен Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки. Этот район Петербурга бьет все рекорды по количеству знаковых, известных всему миру культурно-исторических объектов. Именно здесь расположены такие достопримечательности, как Эрмитаж (Зимний дворец) и Русский музей, Дворцовая площадь и Невский проспект, собор Воскресения Христова (Спас на крови) и Казанский собор, Строгановский дворец и Адмиралтейство. Собственно, вся территория «Золотого треугольника» является символом, во многом определяющим уровень цен и спроса на прилегающие к нему улицы и кварталы.

Жилья в этом районе немного – около 50%, остальная часть располагающихся здесь помещений используется под представительские офисы и магазины, а также составляет объекты культурного наследия, в которых располагаются музеи и другие общественные учреждения.

Весь жилищный фонд на его территории дореволюционной постройки. Однако более половины домов прошли капитальный ремонт. Такие дома есть на Итальянской улице, между Большой Морской улицей и набережной Мойки, на Большой Конюшенной улице и на Адмиралтейской набережной.

К главному недостатку «золотого треугольника» Санкт-Петербурга эксперты относят практически полное (по сравнению с количеством квартир) отсутствие здесь парковочных мест и изолированных охраняемых территорий, являющихся неотъемлемой частью элитного жилья. К этому можно добавить неоднородность социального состава населения, отсутствие зеленых насаждений и развитой социальной инфраструктуры. Например, крупных продовольственных магазинов. Также этот район отличается высокой загазованностью, как и весь исторический центр.

В «Золотом треугольнике» практически нет доступного жилья, по данным Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Все, что имело хоть какую-то теоретическую инвестиционную ценность, уже давно раскуплено, даже квартиры во вторых и третьих дворах. Поэтому в продаже появляются либо очень дорогие квартиры разной степени ликвидности, либо совершенно «убитые» помещения, практически не пригодные для жизни (допустим, подчердачные помещения с потолком высотой 2 м, или квартира в третьем дворе без горячей воды, или без ванны и т. д.). Такие объекты покупают, если есть средства вложиться в ремонт и довести их до пригодного для жизни состояния. Иногда в продаже также появляются квартиры с юридическими проблемами. Допустим, в них совершена перепланировка, которую практически невозможно узаконить, или это какое-то сложное, запутанное наследство.

Несмотря на такие недостатки, жилье в «Золотом треугольнике» стоит очень дорого, особенно квартиры, относящиеся к категории элитных.

Как следствие, еще десять лет назад на ценовой карте города «Золотой треугольник» был самым дорогим районом. Однако в последние пять лет активного развития Каменного острова центр Петербурга сдал свои позиции ценового лидера. В итоге сегодня средняя цена квадратного метра на Каменном и Крестовском островах держится в районе 180-210 тыс. руб., в то время как в «Золотом треугольнике» средняя цена предложения составляет 160 тыс. руб. за кв. м.

Однако и тут все очень индивидуально. Например, для квартиры на Дворцовой набережной с видом на Зимний дворец стоимость квадратного метра может составить и 400 тыс. руб. Кроме того, в данном районе до сих пор сохранилось небольшое количество коммунальных квартир во вторых и третьих дворах. Стоимость этих объектов составляет 75-80 тыс. руб. за кв. м.

Основными покупателями квартир в «Золотом треугольнике» можно назвать состоятельных москвичей и иностранцев, деятелей культуры и искусства. Комнаты также пользуются определенным спросом и продаются по среднегородской цене, однако при прочих равных покупатель скорее выберет более комфортный Петроградский район, по данным «Петербургская недвижимость».

Действительно, при большом желании и в «Золотом треугольнике» можно подобрать жилье по среднегородской цене, правда, его качество будет спорным.

Самое недорогое предложение данного района – комнаты в коммунальных квартирах. За комнату, например на Миллионной улице, придется заплатить не менее 2,5 млн. руб. Можно найти, конечно, и недорогие варианты за 900 тыс. руб., но таким характеристикам будет соответствовать комната в пяти-востмикомнатной коммунальной квартире с жилой площадью около 10 кв. м. В большинстве случае дом будет без капитального ремонта.

Также, к примеру, за 1,2 млн. руб. можно купить комнату на Малой Морской улице площадью 13 кв. м. в доме, прошедшем капитальный ремонт. Однако покупателю придется смириться с тем, что в квартире будет еще пять комнат, а также с отсутствием ванной комнаты.

Так что данное жилье относится к категории очень и очень специфичного. Оно подходит либо для инвесторов, либо для любителей «петербургского духа».
Если же необходима полноценная хотя бы однокомнатная квартира, то придется подготовиться к более серьезным расходам. Как правило, однокомнатную квартиру в «Золотом треугольнике» сегодня можно купить не меньше чем за 5 млн. руб. Причем это будет самая обыкновенная квартира небольшой площади (30-37 кв. м), в одном из дворов, без претензий на элитность и без сколько-нибудь интересного вида из окон.

Пример подобного предложения – маленькая однокомнатная квартира на Садовой улице, площадью 33 кв. м, с душем на кухне и окнами во двор-колодец, которая предлагается покупателям за 6,5 млн. руб. При этом стоит учесть, что квартира расположена в старом фонде, не прошедшем капитальный ремонт. Для сравнения: за те же деньги в окраинных районах Петербурга (Приморский, Выборгский, Калининский, Невский и т. д.) можно купить двухкомнатную, а то и трехкомнатную квартиру комфорт-класса в удобном, с точки зрения транспортной доступности, месте и с хорошим видом из окон.

Еще меньше однокомнатная квартира на Большой Конюшенной улице (29,9 кв. м) в доме после капитального ремонта предлагается за 5,4 млн. руб.

В связи с соответствующими характеристиками самого жилья и ценами на него найти покупателей на такие объекты бывает крайне сложно, констатируют риэлторы.

Если же говорить об элитном, или скорее антикварном, жилье, которым так знаменит «Золотой треугольник», то в открытой продаже его очень мало и спрос на него, как правило, в два раза превышает предложение.

Рассматривая элитные квартиры «Золотого треугольника», сложно говорить о какой-то типизации, так как они являются антикварными и очень индивидуальны сами по себе. Однако у них можно выделить несколько общих характеристик. Прежде всего, это квартиры в домах старого фонда (18-19 вв.), прошедшие капитальный ремонт, площадью в среднем 100-120 кв. м. (три-пять комнат), стоимостью от 5 тыс. долл. за кв. м. Однако в данном случае существует очень большая разница в цене квартиры. Это зависит от того, расположена она в так называемой «фасадной» линии, в первом дворе или в третьем. Данные объекты могут отличаться друг от друга по цене в несколько раз.

Поэтому «Золотой треугольник» очень неоднороден. Здесь есть «топовые» дома, квартиры в которых всегда популярны и выходят в продажу крайне редко. Например, дом на набережной реки Мойки, 31-33, где жил Анатолий Собчак (доходный дом Ферзена), или пять жилых домов на Адмиралтейской набережной, или дом Ленэнерго (Марсово поле, 1, – бывший дворец императрицы Елизаветы Петровны и казармы Павловского гренадерского полка). Наибольшим спросом пользуются квартиры на последнем этаже, так как из их окон открывается вид на исторический центр города.

В районе Золотого треугольника существует некоторое сегментирование, по данным агентства недвижимости «Бекар». Менее престижной частью района является набережная Фонтанки, прилегающая к Невскому проспекту, и начало Итальянской улицы. Более дорогой частью является набережная Мойки, Большая Конюшенная и Малая Конюшенная улицы, а также Миллионная».

Самый ходовой товар на этом рынке – квартиры стоимостью от 12,5 до 15 млн. руб., площадью от 65 до 90 кв. м, причем это может быть как квартира-студия, так и трехкомнатная, по данным агентства «Мир квартир». Обязательное условие для таких объектов – «нормальный» вход. То есть неважно, расположена парадная на набережной или во дворе, она должна быть чистой и с каким-то минимальным ремонтом. Сама квартира также должна быть после ремонта (требующей лишь незначительного косметического ремонта), в ней должно быть хотя бы одно видовое окно и она не идет под расселение. Если все вышеперечисленные характеристики соблюдены, такие квартиры мгновенно продаются, находя всего покупателя в считанные дни, а иногда и часы.

По словам экспертов, в сегменте «доступной элиты» (стоимостью до 20 млн. руб.) наиболее популярные адреса – Итальянская улица, набережная канала Грибоедова, набережная реки Мойки (от Летнего Сада до Невского проспекта).

Следующая ценовая категория в данном сегменте – настоящие видовые квартиры, расположенные на набережных или вблизи знаковых достопримечательностей, таких как Казанский собор или собор Спаса на крови, стоимостью от 40 до 80 млн. руб.

Есть в этом районе также совсем переоцененное жилье в таких домах как Мойка 31-33, или дом Ленэнерго на Марсовом поле, 1. Однако такие квартиры продаются годами. Например, в доме Ленэнерго в продаже находится квартира, которую собственник оценивает в 100 млн. руб. Причем, как говорят риэлторы, ее достаточно регулярно осматривают потенциальные покупатели, хотя до реальной покупки дело пока не дошло.

Говоря о будущем «Золотого треугольника», эксперты предрекают ему стабильность. То есть квартиры в этом районе дешеветь не должны, так же как не должно появиться и новое предложение, так как места для строительства новых домов здесь просто нет.

Цены на квартиры в «Золотом треугольнике» не будут снижаться, так как это – очень маленький район и предложений в нем больше не станет.  Причем продавцы здесь очень чувствительны к любым изменениям на валютном рынке: чуть дернулись евро-доллар – и они сразу меняют цену на 500 тыс. руб. – 1 млн. руб. Что-то же касается самого дешевого сегмента, то достойные квартиры под расселение в этом районе еще остаются, однако беспроблемных вариантов уже нет. Это значит, что у каждой такой еще не расселенной коммуналки – проблемные собственники, поэтому перспективы их расселения пока туманны.

 

Аналитический обзор  подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», руководитель аналитического отдела Слесарева Юлия. При подготовке аналитических материалов использовалась информация:

  1. Информация, подготовленная Ольгой Мурашко
  2. Информация, размещенная на Интернет-сайте http://www.bn.ru

Доводим до вашего сведения, что информация, содержащаяся в настоящем обзоре, подготовлена на основании открытых источников, является мнением аналитиков, и все риски от решений, принятых на основании данного обзора, ложатся исключительно на инвестора.

 
"Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга",
Коломяжский пр., д. 18, 5-й этаж, офис 5-143.
Rambler's Top100 "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", 2008.
Все права защищены.